부동산 가격 예측방법

부동산 가격이 오르고 내리는 데에 따라서 집을 사려는 사람들과 산 사람들의 희비가 엇갈리기도 하는데 향후 부동산가격을 예상할 때 무엇을 보고 부동산가격의 움직임을 전망해야 할지 알려드리겠습니다.

 

부동산 가격 예측방법

부동산 가격을 예측하기 위해서는 한 가지 이유가 아닌 몇 가지를 살펴봐야 하는데 가장 영향을 많이 미치는 것이 아래의 내용입니다.

• 부동산 담보대출
• 전세자금 대출
• 경제활동 수준
• 금리와 이자율
• 정부 정책
• 기타

그러나 위의 내용들이 전부 결정적인 이유가 아니라 결정적인 이유는 부동산 담보대출과 전세자금 대출 두 가지에 좌우됩니다.

 

부동산 가격을 결정하는 결정적 이유

부동산 담보대출

부동산 담보대출은 정말 부동산가격을 결정하는 매우 중요한 변수에 해당합니다.

우선 부동산이라는 자산은 일반적으로 본인이 가진 자금 만으로 살 수 있는 물건이 아니라 대출을 받아야만 살 수 있는 자산이라는 것을 알아야 합니다.

물론 돈이 많은 사람들은 대출 없이 부동산을 매입하기도 하지만 일부일 뿐 대부분의 사람들은 대출을 받아야만 부동산을 살 수 있으므로 부동산 담보대출이 얼마만큼 원활하게 이루어지느냐에 따라 많은 사람들이 부동산 매수자로 유입이 될지 알 수 있습니다.

대출이 잘 나오면 부동산 매수를 망설이던 사람들도 기회라고 생각하고 적극적인 부동산 매수를 하게 되어 부동산 가격이 오르게 됩니다.

 

전세자금 대출

전세자금 대출이 얼마나 나오느냐에 따라 부동산 가격이 결정되는데 부동산 담보대출과 더불어 전세자금 대출 두 가지가 결정적인 부동산 가격 변동의 원인입니다.

전세자금 대출은 갭투자를 하는 사람들에게 꼭 필요한 것으로 전세를 끼고 사면 적은 금액으로 부동산을 살 수 있으므로 전세자금 대출이 잘 나올 때 갭투자로 매수하는 사람이 급증하게 되고 이로 인해 부동산 가격을 끌어올리게 됩니다.

 

금리

금리가 오르면 담보대출로 부동산을 매수한 사람이 더 많은 이자를 내게 되어 부동산 매수를 하지 않을 것이라고 많이 예측을 하는 곳도 있지만 많은 연구 기관에서 금리 이자율과 부동산 가격의 변동은 크게 차이가 없다는 것이 밝혀졌습니다.

금리가 부동산 가격을 결정하는 보조역할을 하지만 결정적인 역활을 하지 않습니다.

 

경제활동 수준

경제가 호황일 때 시중에 돈이 많이 풀려 부동산 가격이 오르고 경기가 좋지 않은 imf사태나 글로벌 금융위기 때 부동산 가격이 하락하기도 하여 경제활동 수준에 따라 부동산 가격이 움직인다고 예측하기도 합니다. 

그러나 부동산 가격변화의 주된 요인이 아닌 보조적인 요인에 불과하고 실제 부동산 담보대출과 전세자금 대출에 따라 부동산 가격이 변합니다.

 

정부정책

정부정책을 어떻게 하느냐에 따라 부동산 가격이 달라지는 것은 어쩌면 당연할 수 있습니다. 부동산 가격이 오르면 오르지 않도록 정책을 펴고 부동산 가격이 내리면 활성화하는 정책을 펴는데 문재인 정권 때 부동산 억제 정책을 폈음에도 부동산 가격이 올랐고 윤석열 정부에서 부동산 가격을 올리는 정책을 폈음에도 부동산 가격이 계속 내리고 있기 때문에 정부 정책에 따라 부동산 가격이 즉각 변화를 보이지 않고 있다는 것을 알 수 있습니다.

정책이라는 것은 시간을 두고 몇 년 뒤 효과를 보는 것이기 때문에 정부 정책에 따른 부동산 가격 변동한다고 볼 수 없습니다.

 

 

부동산 매수 시점

2022년도 서울 아파트 거래 건수

부동산 가격을 좌우하는 결정적인 요인이 부동산 담보대출과 전세자금 대출이므로 대출이 얼마나 잘 나오느냐에 따라 부동산 매수자들의 매수 타이밍을 알 수 있습니다.

또한 부동산 매수 대기자들이 부동산 가격이 하락할 것이라는 예상을 한다면 부동산을 매수하지 않고 관망하기 때문에 부동산 거래량도 확연히 줄어들게 되는데 서울에서 거래된 아파트 거래 건수는 2020년 5만여 건, 2021년 2만 8천여 건 2022년도에는 11,997건으로 아파트 거래가 확연히 줄었습니다.

따라서 대출이 풀리고 서울의 부동산 거래량이 2만 건을 넘긴다면 그때가 부동산 가격이 저점이기 때문에 부동산을 매수할 시점이라고 볼 수 있습니다. 

 

 

 

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